Quali sono i componenti di un'offerta immobiliare?
L'acquisto di una casa è un momento importante nella vita di una persona perché si realizza un vero e proprio sogno ed è giusto dedicargli tutto il tempo necessario. La migliore opzione per poter gestire al meglio le varie fasi della compravendita immobiliare è quella di rivolgersi a un'agenzia competente che conosca in maniera dettagliata il territorio e permetta di accedere a numerosi servizi su misura.
Bisogna essere preparati nell'affrontare una procedura che in alcuni casi potrebbe rivelarsi lunga e tortuosa ma che non si completerà soltanto nel momento in cui l'acquirente e il venditore riusciranno a trovare un punto concreto d'intesa. Ci sarà ancora da "lavorare" e da dover affrontare diversi scenari, vediamo quindi insieme tutto ciò che c'è da sapere.
La proposta d’acquisto
Dopo aver scandagliato tutte le proposte immobiliari disponibili sul territorio e valutata una soluzione che potrebbe essere adeguata per spazi, servizi, ubicazione geografica e quant’altro, è arrivato il momento di far sapere al proprietario il proprio interesse. In particolare l'acquirente dovrà presentare una proposta d'acquisto ossia una dichiarazione nella quale occorre indicare l’offerta.
La proposta nella stragrande maggioranza dei casi, viene effettuata con un modulo prestampato messo a disposizione dall’agenzia immobiliare che sta gestendo la vendita per conto del proprietario. Nel modulo dovranno essere riportati i dati dell'acquirente e dell'immobile e soprattutto il prezzo di acquisto. Inoltre per rendere valida la proposta, l'interessato dovrà anche inserire una caparra che solitamente oscillerà intorno al 5-10% del prezzo di vendita. Viene anche indicato un tempo limite entro il quale la proposta verrà considerata valida.
Cosa succede dopo la presentazione della caparra
Il proprietario dovrà valutare nel dettaglio la proposta ed eventualmente accettarla firmandola. Qualora ci dovesse essere un esito positivo della contrattazione, il proprietario potrà ritirare l'assegno della caparra. In questo caso ci saranno dei vincoli per entrambe le parti: il proprietario qualora dovesse cambiare idea sarà obbligato a restituire il doppio della caparra percepita, mentre l'acquirente in un eventuale passo indietro perderebbe la caparra stessa. Bisogna leggere con massima attenzione quanto riportato sul modulo prestampato perché potrebbero essere inseriti dei vincoli di non poco conto.
Da sottolineare che la proposta di acquisto è cosa ben differente dal contratto preliminare perché le due parti con la proposta d'acquisto hanno soltanto sancito un accordo per la compravendita della casa senza indicarne le tempistiche. Invece nel contratto preliminare di vendita il venditore e l'acquirente stabiliscono anche le modalità e i termini entro i quali si dovrà svolgere il tutto presso il notaio.
Rent to Buy e altre soluzioni alternative
Firmare la proposta d'acquisto significa prendere un impegno ben preciso che qualora dovesse essere sconfessato comporterebbe una perdita economica piuttosto ingente. Se ci si vuole tutelare sotto questo punto di vista, sarà necessario inserire nelle proposte di acquisto una clausola che permette sia al venditore sia all'acquirente di poter ripensare entro determinati termini.
Negli ultimi anni anche in Italia si sta prendendo sempre più in considerazione il Rent to Buy (Affitto a Riscatto). Si tratta di una tipologia di contratto che è stato ufficializzato su territorio italiano dal 2014 e che permette al venditore di poter cedere sin da subito il proprio immobile a quello che poi sarà il futuro acquirente a fronte di un canone mensile. In pratica l'acquirente usufruisce nella casa per un periodo prestabilito pagando al proprietario un canone proprio come avviene con i contratti di affitto. La differenza è che nel canone è prevista una quota che viene valutata come anticipo per il futuro acquisto. In pratica le due parti si accordano già sul prezzo di vendita con l'ufficializzazione che verrà post datata di alcuni anni per qualsiasi esigenza. In pratica l'acquirente avrà l'opportunità di riscattare l'immobile per cui la vendita si articola in due fasi, una prima che assomiglia tantissimo a un affitto mentre nella seconda si concretizza la compravendta con il rogito davanti al notaio.
Il rogito e il ruolo del notaio
L'atto finale della compravendita immobiliare è il rogito notarile che viene effettuato presso la sede del notaio scelto dall'acquirente. Il notaio non solo dovrà ufficializzare l'accordo preso dalle due parti con la proposta d'acquisto, ma anche effettuare le necessarie verifiche sull'immobile. Dovrà valutare eventuali ipoteche o illegalità fatte nel corso degli anni dal proprietario per quanto riguarda il rispetto delle normative previste dal piano regolatore del comune presso il quale l'immobile è ubicato.
Dunque il ruolo del notaio è estremamente importante perché deve controllare la regolarità urbanistica degli impianti, valutare se il proprietario abbia o meno adempiuto i vari obblighi previsti dalla legge tra cui la redazione dell'attestato di prestazione energetica. Queste verifiche vengono fatte dal notaio prima del giorno fissato per il rogito con il supporto delle documentazione che nel frattempo l'agente immobiliare avrà consegnato. Se tutto risulterà in regola e c'è piena sintonia tra le due parti, il notaio non dovrà far altro che sigillare l'accordo seguendo l'iter previsto dalla burocrazia italiana.
Subito dopo il momento della firma avviene il pagamento dell'importo pattuito con l'acquirente che diventa a tutti gli effetti il nuovo proprietario della casa per cui il venditore sarà tenuto a consegnare tutte le chiavi di accesso comprese quelle di eventuali cancelli automatici, cantine, box, sottotetti e quant'altro.
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