Difformità urbanistiche: cosa sono, perché bloccano la vendita (e come evitarlo se vuoi vendere casa a Frosinone)

Chi vuole vendere casa a Frosinone spesso dà per scontato che tutto sia in regola. In realtà, molti immobili presentano difformità urbanistiche, spesso ignorate dai proprietari ma capaci di bloccare una trattativa sul più bello, quando tutto sembra già fatto.

Cosa si intende per difformità urbanistica?

Una difformità urbanistica è una discrepanza tra lo stato reale dell’immobile e quanto risulta nei documenti ufficiali depositati al Comune (titoli abilitativi, planimetrie, concessioni edilizie).

Può trattarsi di:

·         spostamento o rimozione di tramezzi interni;

·         chiusura di balconi o verande senza autorizzazione;

·         aperture di finestre non previste nel progetto originario;

·         ampliamenti non regolarmente dichiarati;

·         modifiche all’altezza dei soffitti;

·         soppalchi realizzati senza titolo abilitativo.

In molti casi, questi interventi sono stati eseguiti anni fa, magari da precedenti proprietari, senza alcuna malafede. Ma la legge non fa sconti: un immobile non conforme non può essere venduto regolarmente.

Perché le difformità bloccano la vendita?

Per vendere un immobile, la legge impone la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale. Il notaio che redige il rogito deve poter verificare che l’immobile sia conforme all’ultimo titolo edilizio depositato in Comune.

Se anche una sola modifica non risulta autorizzata:

·         il rogito viene sospeso;

·         l’acquirente non ottiene il mutuo, perché le banche richiedono conformità per l’erogazione;

·         in caso di vendita conclusa con dichiarazioni mendaci, il contratto può essere annullato anche dopo anni, con gravi responsabilità legali per il venditore.

Quando emergono i problemi?

Purtroppo, nella maggior parte dei casi, le difformità emergono solo nelle fasi finali della compravendita, ovvero:

·         al momento del compromesso (preliminare di vendita);

·         durante le perizie bancarie per il mutuo;

·         al controllo finale del notaio prima del rogito.

A quel punto, le opzioni sono limitate: o si blocca tutto e si rischia di perdere l'acquirente, oppure bisogna correre contro il tempo per sanare (se possibile), con costi, attese e incertezza.

Come si risolve una difformità urbanistica?

Dipende dalla natura dell’irregolarità. I casi più comuni si risolvono con:

·         CILA in sanatoria (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): per modifiche interne leggere, come spostamenti di tramezzi o rifacimenti non strutturali.

·         SCIA in sanatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): per opere di maggior impatto, come ampliamenti, aperture o chiusure di superfici.

·         Nei casi più complessi può servire una concessione in sanatoria ex art. 36 DPR 380/2001, con tempi lunghi e costi elevati.

Attenzione: non tutte le difformità sono sanabili. In caso di abusi edilizi gravi o violazioni a vincoli paesaggistici o strutturali, la sanatoria può essere impossibile. In quei casi, la vendita dell'immobile diventa praticamente irrealizzabile fino a demolizione o regolarizzazione completa.

Cosa fa Casa Italia Frosinone per prevenire tutto questo?

L’Agenzia Immobiliare Casa Italia, con oltre 35 anni di attività a Frosinone, ha sviluppato un protocollo operativo specifico per vendere solo immobili regolari e pronti al rogito.

Appena ricevuto l’incarico, viene attivato:

1.      Screening tecnico urbanistico con confronto tra lo stato di fatto e le planimetrie comunali;

2.      Verifica dei titoli abilitativi (CILA, SCIA, Permesso di Costruire);

3.      Controllo catastale e di conformità;

4.      Pianificazione delle eventuali sanatorie, con supporto di tecnici abilitati locali;

5.      Attivazione della strategia di vendita solo a regolarizzazione avvenuta, per evitare ritardi e rischi.

I vantaggi per chi vende con Casa Italia

Vendere casa in regola vuol dire:

·         Accorciare i tempi medi di vendita del 30%;

·         Ricevere offerte più alte, perché l’acquirente si sente tutelato;

·         Evitare contenziosi legali post-vendita;

·         Facilitare il mutuo dell'acquirente, aumentando la platea interessata;

·         Rispettare gli obblighi di legge e dormire sonni tranquilli.

Se stai pensando di vendere casa a Frosinone, non aspettare che il notaio scopra un problema. Richiedi un check urbanistico gratuito a Casa Italia: in pochi giorni saprai se tutto è in regola oppure cosa sistemare per vendere senza blocchi.